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第一部分：稅收政策

                     個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)涉及的稅種一覽表

　　注：  1.城建稅稅率為：市區(qū)（包括莞城、東城、南城、萬江、松山湖）7%，其余各鎮(zhèn)5%。

  　　　  2.能提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證的可按稅法有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

　　詳細(xì)規(guī)定如下：

一、個(gè)人銷售住房

1、營(yíng)業(yè)稅：

（1）不足5年的住房對(duì)外銷售，按轉(zhuǎn)讓價(jià)格全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

（2）超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，按差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

（3）超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。

普通住房的標(biāo)準(zhǔn)：

（1）單層建筑套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含）或建筑面積144平方米以下（含）；

（2）容積率在1.0以上（含），容積率=整棟總建筑面積/土地面積；

（3）2013 年10 月23 日起至20 14 年 8 月 31 日止（以商品房買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)），住房交易單價(jià)符合東建〔2013〕5 號(hào)文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)=轉(zhuǎn)讓價(jià)格/單層建筑面積。具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 

  根據(jù)各鎮(zhèn)街（園區(qū)）普通住房平均交易價(jià)格情況，按照單套住房建筑面積計(jì)算，我市享受優(yōu)惠政策的普通住房實(shí)際成交價(jià)格按鎮(zhèn)街（園區(qū)）劃分為三類標(biāo)準(zhǔn)：

一類標(biāo)準(zhǔn)：長(zhǎng)安、松山湖、虎門、莞城、南城、厚街、鳳崗、塘廈、東城、茶山、萬江，實(shí)際成交價(jià)格低于 8654 元／平方米（含本數(shù)） ; 

二類標(biāo)準(zhǔn)：黃江、石龍、大嶺山、寮步、常平、大朗、樟木頭、沙田、高涉、麻涌、石竭、清溪，實(shí)際成交價(jià)格低于 6610 元／平方米（含本數(shù)） ; 

三類標(biāo)準(zhǔn)：東坑、道洛。石排、中堂、望牛墩、洪梅、橫瀝、橋頭、企石、謝崗，實(shí)際成交價(jià)格低于 5717 元／平方米（含本數(shù)） 。

     注意：

        轉(zhuǎn)讓價(jià)格由納稅人存量房（住宅、車位）交易自行申報(bào)的申報(bào)價(jià)格和地稅部門通過與存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)自動(dòng)生成的評(píng)估結(jié)果兩者按孰高原則確定。屬于拍賣的按拍賣成交確認(rèn)書上注明的價(jià)格確定。

“按差額計(jì)征”是指以轉(zhuǎn)讓價(jià)格減去購(gòu)買價(jià)格的差額為計(jì)稅金額，購(gòu)買價(jià)格指購(gòu)房發(fā)票價(jià)格，不包括其他相關(guān)稅費(fèi)。而且必須憑發(fā)票或法院文書進(jìn)行抵減。法院文書是指：法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

2.個(gè)人所得稅：

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。

（2）凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。即：個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）×20%。財(cái)產(chǎn)原值是指購(gòu)置或建筑該房產(chǎn)（含土地出讓、轉(zhuǎn)讓金）的價(jià)值，必須憑合法票據(jù)（發(fā)票、財(cái)政票據(jù)）或購(gòu)房合同減除；合理費(fèi)用是指本次繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)、購(gòu)置時(shí)支付的契稅和費(fèi)用、住房裝修費(fèi)用（按比例扣除）、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)）、公證費(fèi)等，合理費(fèi)用必須憑合法票據(jù)（發(fā)票、稅票或財(cái)政票據(jù)）減除。裝修費(fèi)發(fā)票不僅要求發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人相一致，且發(fā)票上必須列明的裝修房號(hào)的詳細(xì)地址，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，才可按規(guī)定比例扣除。

（3）納稅人不能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，且稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中沒有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按全額帶征個(gè)人所得稅。即：個(gè)人所得稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)格×帶征率（目前為2%）。

（4）個(gè)人通過拍賣市場(chǎng)取得的房屋拍賣收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

3.個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

4.個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

二、個(gè)人銷售其他房產(chǎn)（除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等）

1.營(yíng)業(yè)稅

個(gè)人將購(gòu)置的房產(chǎn)對(duì)外銷售，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)的余額為營(yíng)業(yè)額。

2.個(gè)人所得稅

（1）自然人：

A、凡納稅人能提供房產(chǎn)購(gòu)買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征收系統(tǒng)中有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。即：個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）×20%。財(cái)產(chǎn)原值是指購(gòu)置或建筑該房產(chǎn)（含土地出讓、轉(zhuǎn)讓金）的價(jià)值，必須憑合法票據(jù)（發(fā)票、財(cái)政票據(jù)）或購(gòu)房合同減除；合理費(fèi)用是指本次繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)、購(gòu)置時(shí)支付的契稅和費(fèi)用、房屋裝修費(fèi)用（參照住房裝修費(fèi)，按比例扣除）、房屋貸款利息、手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)）、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等，合理費(fèi)用必須憑合法票據(jù)（發(fā)票、稅票或財(cái)政票據(jù)）減除。

B、納稅人不能提供房產(chǎn)購(gòu)買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，且稅務(wù)部門征收系統(tǒng)中沒有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按全額帶征個(gè)人所得稅。即：個(gè)人所得稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)格×帶征率（目前為2%）。

C、個(gè)人通過拍賣市場(chǎng)取得的房屋拍賣收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

（2）個(gè)體工商戶：若能提供購(gòu)置（自建）發(fā)票原件的且購(gòu)置（自建）原值大于等于轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，不征收個(gè)人所得稅；否則，個(gè)人所得稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)格×帶征率（目前為2%）。

3.土地增值稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房或建筑物，凡能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于扣除項(xiàng)目的，不征土地增值稅。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建建筑物的，能夠提供發(fā)票，當(dāng)自建原值大于等于轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，不征收土地增值稅。不能提供購(gòu)房（自建）發(fā)票的，可按轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5%核定征收土地增值稅。

4.印花稅

房產(chǎn)銷售合同雙方都按合同所載金額按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”萬分之五貼花。

三．個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)及受贈(zèng)后再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定

1.個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的分類

（1）一般贈(zèng)與：是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

（2）其他贈(zèng)與：是指除一般贈(zèng)與以外的行為。

2.個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收政策

（1）營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人一般贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)不征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人其他贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)按照視同銷售的原則征收營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅銷售價(jià)格按評(píng)估系統(tǒng)確定的的評(píng)估價(jià)格確定。

（2）個(gè)人所得稅。個(gè)人一般贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)不征收個(gè)人所得稅；個(gè)人通過其他贈(zèng)與方式將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

（3）土地增值稅。個(gè)人無償贈(zèng)與住房、個(gè)人一般贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)（非住房）免征土地增值稅；個(gè)人其他贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)（非住房）應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

（4）印花稅。個(gè)人無償贈(zèng)與住房免征印花稅；個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)（非住房）應(yīng)按規(guī)定征收印花稅。

3.個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷

（1）營(yíng)業(yè)稅：

住房：個(gè)人將取得住房時(shí)間不足5年的住房對(duì)外銷售，按全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將取得住房時(shí)間超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將取得住房時(shí)間超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，按差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房原價(jià)確定。

非住房：個(gè)人將受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)(非住房)對(duì)外銷售，按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）個(gè)人所得稅：

住房：個(gè)人將通過贈(zèng)與方式（包括一般贈(zèng)與和其他贈(zèng)與）取得的住房對(duì)外銷售繳納個(gè)人所得稅時(shí)，不符合“自用達(dá)五年以上，并且是家庭唯一生活用房”條件的，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。其中個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購(gòu)置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。

非住房：個(gè)人將受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)（非住房）對(duì)外銷售，個(gè)人所得稅征收方式請(qǐng)參考上面“二、個(gè)人銷售其他房產(chǎn)（除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等）”中的個(gè)人所得稅征收規(guī)定。

（3）個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。個(gè)人銷售除住房外的其他不動(dòng)產(chǎn)按規(guī)定繳納土地增值稅。

注意事項(xiàng)：

1.“個(gè)人”的類型包括：國(guó)內(nèi)個(gè)人、外籍個(gè)人（含港澳臺(tái)）、個(gè)體工商戶（國(guó)內(nèi)）、個(gè)體工商戶（涉外）。

2.個(gè)人購(gòu)房是否足5年的購(gòu)買住房和轉(zhuǎn)讓住房時(shí)間的確定：

a.個(gè)人購(gòu)房日期的確定：

（1）個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間，房地產(chǎn)權(quán)證與契稅完稅證明上注明的時(shí)間不一致時(shí)，按照孰先的原則處理。房地產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間是指：房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日期；契稅完稅證明上注明的時(shí)間是指：契稅完稅證填發(fā)時(shí)間。

（2）個(gè)人將通過一般贈(zèng)與方式取得的住房對(duì)外銷售時(shí)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生贈(zèng)與行為前的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，計(jì)算個(gè)人所得稅的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生贈(zèng)與行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定（離婚析產(chǎn)房屋除外，離婚析產(chǎn)的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生贈(zèng)與行為前的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定）；個(gè)人將通過其他贈(zèng)與方式取得的住房對(duì)外銷售時(shí)，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生贈(zèng)與行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

（3）被拆遷戶銷售取得的拆遷補(bǔ)償住房時(shí)，其購(gòu)買時(shí)間以該住房取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

（4）個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定。

（5）對(duì)自建住房，可按房屋檔案記載的竣工驗(yàn)收時(shí)間為準(zhǔn)。

b.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋日期的確定：

以本次銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)（以分局受理時(shí)間為準(zhǔn)）。

第二部分辦稅流程

一、個(gè)人銷售住房

（一）納稅人辦理存量房轉(zhuǎn)讓交易完稅流程須提供的資料：

1、納稅人申請(qǐng)時(shí)應(yīng)填寫《東莞市個(gè)體工商戶、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓申報(bào)表》；

2、《房地產(chǎn)買賣合同》原件及復(fù)印件；

3、買賣雙方個(gè)人身份證(個(gè)體工商戶提供稅務(wù)登記證副本)復(fù)印件；

4、《房地產(chǎn)權(quán)證》原件及復(fù)印件

（未辦的要出具購(gòu)房合同、土地證或購(gòu)地合同等證明產(chǎn)權(quán)所屬的資料原件和復(fù)印件）；

5、上一手轉(zhuǎn)讓契稅完稅證明原件及復(fù)印件；

6、拍賣行的拍賣成交書（由拍賣行拍賣的住房需提供）原件及復(fù)印件；

7、購(gòu)房發(fā)票原件及復(fù)印件；

8、國(guó)土、房管部門收取的費(fèi)用、土地出讓金票據(jù)原件及復(fù)印件；

9、購(gòu)房合同、房款收據(jù)原件及復(fù)印件（房改房提供）；

10、委托書、受托人身份證原件以及復(fù)印件（納稅人委托他人辦理時(shí)）。

上述1、2、3、4、項(xiàng)為必須提供的資料。原件審核后退回，復(fù)印件須簽署“與原件相符”字樣并由本人簽名確認(rèn)。。需要報(bào)送的有關(guān)證件和資料全部需用A4紙復(fù)印；第二代居民身份證應(yīng)同時(shí)復(fù)印正、反兩面。

（2）辦理程序

二、個(gè)人向他人無償贈(zèng)與房產(chǎn)

（一） 納稅人辦理存量房贈(zèng)與完稅流程須提供的資料：

1、《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》原件和復(fù)印件；

2、贈(zèng)與雙方當(dāng)事人身份證復(fù)印件（贈(zèng)與方已死亡的提供死亡證明）；

3、《房地產(chǎn)權(quán)證》原件和復(fù)印件（未辦的要出具購(gòu)房合同、土地證或購(gòu)地合同等證明產(chǎn)權(quán)所屬的資料原件和復(fù)印件）；

4、市公證處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系公證書、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或法院文書的原件和復(fù)印件；

5、上一手購(gòu)房發(fā)票、契稅稅票或購(gòu)房合同（確認(rèn)房產(chǎn)價(jià)格）；

6、委托書、受托人身份證原件以及復(fù)印件（納稅人委托他人辦理時(shí)）。

上述1、2、3、4、項(xiàng)為必須提供的資料。原件審核后退回，復(fù)印件須簽署“與原件相符”字樣并由本人簽名確認(rèn)。需要報(bào)送的有關(guān)證件和資料全部需用A4紙復(fù)印；第二代居民身份證應(yīng)同時(shí)復(fù)印正、反兩面。

（二）辦理程序

三、個(gè)人銷售房產(chǎn)（除住房、車庫(kù)外）

（一）所需資料

1、《房地產(chǎn)買賣合同》原件及復(fù)印件；

2、納稅人個(gè)人身份證(個(gè)體工商戶提供稅務(wù)登記證副本)復(fù)印件；

3、《房地產(chǎn)權(quán)證》原件及復(fù)印件（未辦的要出具購(gòu)房合同、土地證或購(gòu)地合同等證明產(chǎn)權(quán)所屬的資料原件和復(fù)印件）；

4、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告書或拍賣行的拍賣成交書（由拍賣行拍賣的房產(chǎn)需提供）原件及復(fù)印件；

5、購(gòu)房發(fā)票或法院文書原件及復(fù)印件；

6、國(guó)土、房管部門收取的費(fèi)用、土地出讓金票據(jù)原件及復(fù)印件；

7、委托書、受托人身份證原件以及復(fù)印件（納稅人委托他人辦理時(shí)）。

備注：上述1、2、3、4項(xiàng)為必須提供的資料，原件審核后退回，復(fù)印件須簽署“與原件相符”字樣并由本人簽名確認(rèn)。。需要報(bào)送的有關(guān)證件和資料全部需用A4紙復(fù)印；第二代居民身份證應(yīng)同時(shí)復(fù)印正、反兩面。

（二）辦理程序